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每平直降5000元!北京樓市慘遭暴擊!

作者:來源:和訊網發布時間:2020-01-13

     在《麥兜故事》里,從沒吃過火雞的麥兜,幻想火雞有小天使圍繞般的美好。

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  在媽媽和他買了火雞回家的路上,是他生命中最興奮的一段路程。更不用說在吃到火雞后,火雞的味道是如何在舌頭上爆發,纏住,爆發,纏住。


  可是在吃了幾頓圣誕火雞大餐后,麥兜很快沒了樂子。


  隨之而來的就是那句名臺詞:“這只火雞死后在冰箱里的時間,比它活著的時間還長”。


  .01


  限競房一只久處冰箱的火雞


  追求快周轉是房地產行業近年甚囂塵上的風氣。


  簡單理解,很像我們生活中遇見的速生雞鴨,吃得少,長得快,養幾個月就可以出去賣了,賣不完的還可以速凍囤在冰箱,反正現代人對飲食健康沒有那么執著。


  在業內,一個典型的例子就是北京限競房的火熱。


  限競房,即限房價、競地價,在土地招拍掛時就設定了未來商品房的銷售價格,當土地競拍價格達到上限后,開發商對自持比例、配建公租房面積等進行競拍。


  同時,購房人在取得項目產權后五年內不得上市交易。


  也就是說,政府部門設立了限競房項目的最高價格紅線,開發商不得逾越,但向下浮動并無限制。這類住宅仍是商品住宅,不屬于保障房序列。


  根據人們的通常認知,因為限制了房價天花板,盈利空間大幅縮水,房企應該會謹慎行事,衡量利潤水平再考慮出售競拍。


  根據人們的通常認知,因為限制了房價天花板,盈利空間大幅縮水,房企應該會謹慎行事,衡量利潤水平再考慮出售競拍。


  但事實并非如此,過去三年,限競房可以說是北京的絕對主力。


  所有包含居住的土地一共212宗地塊供應(包括部分流標),限競房供應了113宗,合計住宅部分面積是1008萬平米。共有產權52宗地塊,不限價的商品房地塊只有21宗。


  地很多,意味著供應不少,但銷售情況卻不理想。


  中原地產首席分析師張大偉表示,“已經入市的128期、78個限競房項目,共計有約5.87萬套住宅,但現在網簽了約2.48萬套,網簽比例只有42.7%。除了少數樓盤,限競房項目能夠銷售過半已經算是優秀了。”


  賣不出去,也不能砸在手上,開發商只能斷臂求生。


  賣不出去,也不能砸在手上,開發商只能斷臂求生。


  ——降價。


  .0280%虧損銷售悔不該當初拿地?


  2018年8月,房山區旭輝城項目均價僅3.9萬/㎡。作為北京第一批拿到預售證的限競房項目,住建部門批準的該批次房源銷售均價為38994元/㎡。


  目前,旭輝城的售價已下降了5000元/㎡,前期購入的人已經虧損近30萬。從2018年6月拿到預售證至今,旭輝城仍未售罄,安居客客戶端顯示,該樓盤最低售價為32500元/㎡。


  限競房普遍售價不高


  限競房普遍售價不高


  開發商當初之所以敢高價拿地,是出于對市場未來預期的看好。


  出讓較早一批限競房地塊時,市場還比較熱,開發商相對樂觀,對項目的地下貨值預估較高,同時,由于限競房售價低,開發商認為項目會快速實現去化,財務成本也低,可以實現盈利。


  但隨著市場下行,銷售變得比較緩慢,再加上同質化嚴重、位置比較偏僻等劣勢,利潤慢慢就被融資成本吞噬了。


  據中新經緯統計,北京入市交易的限競房項目有80%會出現虧損。但開發商們已經無路可走,這不意味著購房者就能過上舒坦日子。


  .03質量維權頻發限競房成了“零和博弈”


  限競房兩端博弈的雙方似乎在玩零和游戲,在嚴格競爭下,一方的收益必然意味著另一方的損失,博弈各方的收益和損失相加總和永遠為“零”,雙方不存在合作的可能。


  房企出現大面積虧損現象,無利可圖,就會存在偷工減料的沖動,進而給限競房項目留下不小的質量隱患,這也就意味著未來交付的項目出現質量問題的概率有所加大。


  在2019年博鰲房地產論壇上,就討論了這一問題:


  在當前房企利益至上的考核標準下,限競房交房后的質量讓業主不夠滿意。墻紙脫落、地板冒灰、保溫層質量注水,甚至連樓盤主打的新風系統等精裝修配置也變成了房企變相收費的手段。


  質量隨著房價一再走低,買房就像賭石,被風化皮包裹著,只有切割后才能知道翡翠的質量,其中夾雜著不少運氣的成分。


  大浪淘沙,怎樣透過層層表象去尋找比較“靠譜”的項目呢?


  1、不要只因為價格便宜去買一套房,多關注交通和其他配套,這樣哪怕房屋質量不過關,周邊的硬件設施也能值不少錢;


  2、張大偉建議,想減少質量問題出現的幾率,買房時可以適當考慮房價與地價存在一定空間的項目;


  3、市場下行,限競房目前存在惡性競爭,不急的話,讓子彈再飛一會。


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